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東急不動産 活動状況 2021

東急不動産 活動状況 2021

物流施設開発担当部署名/担当者数

担当部署名
ロジスティクス事業部
担当者数
30名

累積開発実績

総保管面積(=賃貸可能部分)
829,618.6㎡
※開発予定を含む延べ床面積
マルチテナント型施設数
3棟
BTS型施設数
3棟
その他
5棟

開発実績エリア

首都圏 近畿圏 中部圏 北海道 東北 北陸 中・四国 九州・沖縄

開発対応可能エリア

首都圏 近畿圏 中部圏 北海道 東北 北陸 中・四国 九州・沖縄

海外の開発/投資実績および投資計画

実績あり 計画あり 検討中 計画なし

冷凍/冷蔵施設の開発実績および開発計画

実績あり 計画あり 検討中 計画なし

中長期的な開発/投資方針

大型施設(延べ床面積1万坪=約3.3万㎡以上)に限定 大型施設がメーン 大型と中・小型が半々程度 中・小型がメーン 中・小型に限定

中長期的な新規開発:既存物件取得の比率

開発に限定 開発がメーン 開発と既存物件取得を半々程度 既存物件取得がメーン 既存物件取得に限定

総運用資産額/総運用施設数

総運用資産額
非公表
運用施設数
稼働中5棟、開発中6棟

過去1年間のトピック

2021年4月 「LOGI’Q柏」用地取得
2021年5月 「LOGI’Q南砂町」着工および物流デベロッパー日本初のSGS 認証「竣工前評価証明書」取得、「CPD枚方(共同事業)」竣工
2021年6月  ローカル5GとAI画像分析技術を活用した『物流現場における人の動態把握』の実証実験を実施、「LOGI’Q京都久御山」竣工
2021年7月 「LOGI’Q海老名南」用地取得

当面の事業戦略

2021年度投資額:450億円(総事業費ベース)。
開発施設数:年3件程度~(150億円/件程度を想定)
投資方針(クライテリア)
投資対象エリア:首都圏(都心~圏央道エリア)、関西圏(大阪、京都、兵庫)、中部圏、九州圏(福岡、鳥栖)、札幌、宮城、岡山、広島、沖縄等
規模:敷地面積1500坪以上~
・用途地域:準住居、商業系、工業系
・権利形態:所有権、借地も検討可能
・その他:IC距離、前面道路幅員等は都度判断

物流施設のプロパティマネジメント(PM)

ビルマネジメント(BM)の運営体制
自社もしくはグループ会社で、ほぼ全ての物件を管理している。
自社もしくはグループ会社で、半分以上の物件を管理している。
PM会社に、半分以上の物件の管理を委託している。
PM会社に、ほぼ全ての物件の管理を委託している。
その他(自由回答)
PMはグループ会社(東急コミュニティー)中心、BMはテナントBM中心(一棟貸しが多いため)。マルチ物件ではグループ会社・外部BM半々程度。
リーシングマネジメント(LM)の運営体制
自社もしくはグループ会社で、ほぼ全ての物件を管理している。
自社もしくはグループ会社で、半分以上の物件を管理している。
PM会社に、半分以上の物件の管理を委託している。
PM会社に、ほぼ全ての物件の管理を委託している。
その他(自由回答)

コンストラクションマネジメント(CM)の運営体制
自社もしくはグループ会社で、ほぼ全ての物件を管理している。
自社もしくはグループ会社で、半分以上の物件を管理している。
PM会社に、半分以上の物件の管理を委託している。
PM会社に、ほぼ全ての物件の管理を委託している。
その他(自由回答)

新型コロナウイルスの感染拡大後、1年前に比べての変化

入居・増床の相談
減った やや減った 横ばい やや増えた 増えた
退去・縮小の相談
減った やや減った 横ばい やや増えた 増えた
資金調達
容易になった やや容易になった 変わらない やや難しくなった 難しくなった
用地取得
容易になった やや容易になった 変わらない やや難しくなった 難しくなった
現行の開発計画
ブレーキがかかった ややブレーキがかかった 変わらない ややペースが加速した ペースが加速した

コロナ禍が始まって以降のテナントからの要請や相談

既存物件への影響はほぼ無し。
新規物件のリーシングにおいては、一部の荷主(メーカー系荷物等)案件で検討中止・検討遅延が生じているものがある。

新型コロナが物流不動産市場全体のトレンドに与える影響の予想

賃貸物流施設の需要
減少する やや減少する 横ばい やや増加する 増加する
賃貸物流施設の開発・供給ペース
減速する やや減速する 横ばい やや加速する 加速する
賃貸物流施設用地の相場
低下する やや低下する 横ばい やや上昇する 上昇する
賃貸物流施設の賃料相場
低下する やや低下する 横ばい やや上昇する 上昇する
建設コスト
低下する やや低下する 横ばい やや上昇する 上昇する

コロナの影響により海外物流・航空貨物などBtoBの荷物は減少も、宅配便・EC事業などBtoCの荷物個数は増加。
物流施設はコロナ禍における影響が最も小さいアセットとして投資家から認識されており、新たなプレイヤーも含めて引き続き物流投資は活発に行われている。足下ではCAP Rate3%台の取引も増えている。

(上記選択肢の理由について)
堅調な消費需要や⽼朽施設の建替・移転需要、EC市場の拡大等を受けて、需要・供給共に当面は高い水準で推移するものと予想される。好調なマーケット、プレイヤーの新規参入を受けた競合環境の激化により、物流施設用地価格は引き続き高値を維持すると思われる。こうした背景の下、賃料相場も引き続き緩やかな上昇基調が継続すると予想した。
足下では、中国での建設需要の高まりを受けて鉄骨等の建材価格が上昇しており、建設コストは今後やや上昇すると考える。

入居テナント

業種 割合(%)
3PL 37
EC 51
メーカー・荷主 12

新型コロナウイルス以外のリスクと対策

労働力不足
 ⇒2024年度から開始予定のドライバーの残業規制により、益々労働力不足が課題になると思料。自動化、デジタル化による物流効率化は必須であると考え、これらに対応した商品企画を検討中。(物流施設へのローカル5Gの導入、自動走行に対応した施設設計等)

低炭素社会への対応 ⇒社会、投資家の環境ニーズの高まりを受け、物流施設での環境対応が求められている。施設の省エネ化や緑化等による各種環境関連認証の取得に加え、今後、再生可能エネルギーの活用等にも注力していく方針。

2021~22年に竣工予定のマルチテナント型施設

名称 竣工予定年月 所在地 延べ床面積(㎡) 賃貸可能面積(㎡)
LOGI’Q 狭山日高 2022年2月末 埼玉県狭山市広瀬台4丁目5番 114364.57 104720.96
LOGI’Q 南砂町 2022年6月末 東京都江東区東砂6丁目56番1 16637.2 14495.78

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