ラサール不動産投資顧問・永井執行役員インタビュー（後編）
前編：【独自取材】「経済の先行き不透明感も物流施設需要は底堅い」
ラサール不動産投資顧問で物流施設開発を担う永井まり執行役員はこのほど、ロジビズ・オンラインの単独インタビューに応じた。
永井氏は物流現場を見舞う深刻な人手不足の現状を踏まえ、テナント企業の要望に沿って物流ロボットの共有サービスなどを手掛ける準備があると説明。中堅・中小企業の機械化・省人化ニーズにも対応していきたいとの考えを明らかにした。
併せて、「使いやすい倉庫づくりは決して譲らない」と明言。コスト抑制を過度に進めず、テナント企業にとって使い勝手の良い物流施設開発を差別化の重点とする姿勢を示した。後編の内容を報告する。
インタビューに答える永井氏
「シェアリングロジスティクス」の提供は可能
―物流業界の人手不足対策には、デベロッパーの立場からどのように関わっていきますか。
「先ほどもお話しした、茨城県つくばみらい市でOOCLロジスティクス・ジャパンさん向けに開発した専用施設『OOCLロジスティクス新守谷』は、最新のロボティクスを入れられる予定です。当社がOOCLロジスティクス・ジャパンさんと契約させていただいたのは新守谷で3件目ですが、設計段階から加わっていただき、ロボティクスを導入される上でのご要望はかなり落とし込んでいます。かなり面白い形で業務の効率化を図ることができるのではないかと思います。当社は過去に大阪で自動倉庫を建てた経験もありますし、今後もどんどんそうした取り組みをしていきたい」
「もちろん良い立地にするとか、通勤用バスを走らせるとか、従業員の皆さんが使える駐車場を多めに用意するといったこともあるでしょう。空調設備の導入もあるかもしれない。必要に応じてさまざまなものをご提供していきます」
「一定の規模以上のテナント企業であれば、ある程度省力化設備などに投資される方針をご自身で持たれているので、その投資に合った形で建物側の設備を用意していきます。しかし、ご自分で投資はなかなかできないがそうした設備を使いたいとの希望があるテナント企業には、ご要望に沿ったものを提供しないとそうした層のニーズはたぶん取り込めなくなっていくと思います。当社としては対応できるようサービスを作り込んでいきます」
―物流施設デベロッパーの間では、差別化のため建物開発にとどまらず、テナント企業に対する物流戦略のコンサルティングの領域にまで踏み込む動きもあります。御社はどうお感じになりますか。
「われわれは物流のオペレーターではありませんし、庫内でどういうオペレーションをして、荷物をどこに、どういうふうに届けるかといった事柄はテナント企業の方々がプロのお仕事として日々手掛けておられます。当社は建物を開発していくのがメーンの仕事であり、当社の強みである専門性や経験が生かせると思いますので、そのスタンスは基本的に変えません。テナント企業とうまく協働できればいいなと感じています」
「ただ、プラットフォームがある程度形成できれば、それこそ物流ロボットなどの『シェアロジスティクス』のようなものを物流施設に取り込み、パッケージとしてお貸ししていくのは可能だと思います。宅配の荷物は家以外で受け取りたいとか、24時間いつでも届けてほしいとか消費者のニーズは多様化しており、オペレーターの皆さんも非常に頭を悩まされています。オペレーターの方々にお役立ていただけるサービスがあれば物流施設側で取り込み、提供していきたいと常に思っています」
ゼネコンや管理会社とも連携し日々改善
―施設づくりに磨きをさらに掛けていくということでしょうか。御社のような投資顧問会社がそこまで極めようとする真意はどこにありますか。
「物流施設は本当に日々利用されるものなので、柱のスパンをどう考えるかとか、天井高をどうするかとかいった点は熟考し、テナント企業の方々にとっての使いやすさは絶対に死守しようと思っています。物流施設に限らず、さまざまな商品でも安いものに変えると非常に使いづらくなってしまったりします」
「建設コストが若干上がったとしても、オペレーションを最大限効率化できるよう投資していきたい。建物に関しては、そうした使いやすさを犠牲にした形のコスト削減はしていませんし、これからもするつもりはありません。コストを抑えた結果、賃料は安くても毎日使いづらい施設を提供するのであればトータルで見ればお客さまにとっても、デベロッパーにとっても結局は不利益になってしまいます。使いやすい倉庫づくりは決して譲りません」
―ただ、きめ細かく配慮した結果、コストが上昇すれば投資利回りにも影響します。そのバランスを取るのは難しそうです。
「もちろん投資利回りにも関わってくる話ではありますが、貸しにくい倉庫を作った結果、かなり賃料をディスカウントしないと借りていただけないということになるのは果たしてどうでしょうか。テナント企業の皆さまからは常に利用のしやすさ、しにくさというポイントについてフィードバックを頂戴しています。その内容を当社が物流施設開発へ地道に反映させていく。そうした姿勢が、Jリートのラサールロジポート投資法人に供給した物流施設の稼働率が9割を大きく超えているという結果につながっていると思います」
―改善の実例は？
「細かいことではありますが、フォークリフトの充電の位置をより使いやすいところに変えたり、キュービクル（高圧受電設備）の設置する場所を1カ所ではなく分割することで、省力化設備を入れる関係で電気工事をしたいテナント企業がケーブルを長く引かなくても済むようにしたりするといったことです。キュービクルを1カ所にまとめれば施設を建てる側としては安く済みますが、テナント企業の皆さまの使い勝手に関わってきます」
「これからも施設には使い続けていただく中でいろいろと改善の余地が出てくると思いますので、そこには真摯に耳を傾けていきたいですし、テナント企業に加えてゼネコンさんや管理会社さんとも連携していきたい。そうした方々と離れていないことが当社の強みなのかなと思っています」
三菱地所やNIPPOと共同開発した「ロジポート川崎ベイ」はフロア中央に車路を通した共有の設計とするなど使い勝手に配慮している
冷凍・冷蔵への投資に「違和感なし」
―かねて注目されているコールドチェーンについてはどう対応しますか。
「2006年ごろから当社でも冷凍・冷蔵倉庫に取り組んでおり、大手スーパーマーケットの商品を預かる冷凍・冷蔵倉庫に投資、運営するなど経験を積み重ねています。どんなふうに商品が流れ、施設を造る上で何が重要なのか、どんな管理をすべきかという点に関しても知見を蓄積しています」
「先に触れた、埼玉県狭山市で開発した関東運輸さん専用施設も多温度帯対応ということで作り込みは大変でしたが、非常に良質な倉庫になったのではないかと自負しています。冒頭でお話しした『ロジポート川崎ベイ』でも湾岸エリアで輸出入貨物を扱うと見込まれたことなどから施設を冷凍・冷蔵設備対応にすることを検討していました。日本の社会構造を考えても、コールドチェーンには投資していくのに違和感はないと思いますね」
―今後の開発はどう展開していきますか。
「新守谷の後、近く関西で別の案件に着工する見通しですし、20年の年明けにも1件工事をスタートする計画です。物流施設開発へのコミットは結構進めていて、20年に着工することになると思います」
―個別エリアでは関西圏で市況が改善しています。投資方針はどうお考えですか。
「当社が兵庫県尼崎市で取得した大型施設『ロジポート尼崎』は稼働率9割が見えてきました。需要が強く、リーシングに関して非常に大変だったという感じはありません。空室率も10％を常に切るような勢いで下がってきていますし、市場は好転していると思いますね。これだけ新規供給があるにも関わらず空室率が下がるのは需要があることを示しているといえます」
「湾岸エリアの一部施設で空室が長く続いたという特殊な要因の影響を除けば、おそらく首都圏とはあまり変わらないくらい良い地合いだったのではないでしょうか。当社が大阪で手掛けた案件もリーシングは順調でした。今後も大阪万博開催などを控え、人や物の流れが活発になってくるでしょう。物流施設はまだまだ必要とされています」
―中長期的にも首都圏などで投資は続けていけるとみていますか。
「今の状況を見ていると、テナント企業の方々も中長期の事業展望をお持ちになって倉庫スペースを増やされており、需要が堅調な状態が続くのではないかと期待しています。既存物件の取得についても、リーシング力を発揮して施設を安定稼働させ、付加価値を高めていくのは当社の強みですので、これからもチャレンジしたいですね」
―物流施設の開発なりで新しく挑戦したいことはありますか。
「ロボティクスなど省人化を本当にすごく考えておられるテナント企業の方々とは、どういったことができるかを一緒に検討させていただきたいと思いますね。施設の規模や立地などに合致したものを生み出せれば、マーケットを変えていく契機になるのではないかと感じています」
「ロジポート尼崎」（ラサール不動産投資顧問プレスリリースより引用）
（藤原秀行）
