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【独自】大型に加えて中小規模の物流施設でも自動化・機械化のニーズに応える

【独自】大型に加えて中小規模の物流施設でも自動化・機械化のニーズに応える

開発に新規参入したクレド・アセットマネジメント 塩田社長単独インタビュー(後編)

新たに物流施設開発に参入した、不動産のアセットマネジメントやコンサルティングを手掛けるクレド・アセットマネジメントの塩田徳隆社長はこのほど、ロジビズ・オンラインの単独インタビューに応じた。

塩田社長は中央信託銀行(現三井住友信託銀行)やプロロジスを経て、2009年にGLプロティーズ(現日本GLP)に移り、大規模物流施設の開発や物流施設を投資対象としたファンドの組成などに携わった経歴を持つ。2021年3月にクレド・アセットマネジメントを立ち上げた。

塩田社長は開発用地の高騰や建築費の上昇など物流施設を供給する上で状況が厳しくなっている中でも、金融機関や建設会社といった多様な関係者と構築している協力関係を生かすことでカバーできると説明。今後も年間3~4件程度の開発を手掛けていきたいと意欲を見せた。

また、大規模な物流施設に加え、同社が注視している中小規模の物流施設でもテナント企業が自動化・機械化を求める流れが続くと予想。使い勝手の良い物流施設の提供にとどまらず、ロボットメーカーを紹介することなどでオペレーションの改革に幅広く協力していきたいとの考えを示した。インタビュー内容の後編を紹介する。


塩田社長(クレド・アセットマネジメントホームページより引用)

立地や賃料が適正であれば需要は十分追い付いてくる

――物流施設市場を展望すると、供給側の不安要因として用地の高騰があると思います。競争激化で特に首都圏や関西圏でそうした傾向が顕著です。ここは事業展開にも深く関わってくると思いますが、新たに参入されたプレーヤーとして、どのように対応していきますか。
「私自身、前職時代からいかに開発用地を良好な場所で、適正価格で取得するかというところに長く関わってきましたので、一番意識している部分ではあります。対応としては大きく言って4点あると思います。1つは以前から信託銀行や仲介会社などの方々と幅広いリレーションを築けていますので、その関係を生かしていきます。2つ目はスピーディーに意思決定することです。われわれは企業として小規模ですが、その分判断が早くできますし、投資家の方々もスピードを重視されますから、その点は良好な用地を押さえる上で非常に重要です」

「3つ目が先ほどもお話した通り、他のデベロッパーとの共同投資など、手法のバリエーションを増やしていくことが有効でしょう。4つ目も既にお伝えしましたが、大きな案件だけに絞らず、幅広いサイズのものを手掛けていくことで、用地取得の範囲が相当広がります。現に今もかなりの情報が寄せられています。この4点をうまく組み合わせていけば、厳しい環境でも事業展開していけると感じています」

――建築費の高騰も供給面で大きな問題になっていますが、どのようにお考えでしょうか。
「直近では一番悩ましい話だと思いますが、今後建築費がどうなるかなかなか見通せない状況の中では、ゼネコンの方々と幅広くお付き合いさせていただいていますので、最善のパートナーをプロジェクトごとに見つけていくことが大切です。さらに、弊社は規模が小さいにもかかわらず、開発案件のプロジェクトマネージャーが社内にいますので、その担当者と建設会社の方々で知恵を出し合い、いかにコストを抑えるか、必要なとこにはお金をかけるけれども必要じゃないところはかけないということをいかに徹底していくかに取り組んでいます。今のところ、何とかうまく建築費の問題はクリアできていると思います」

――開発に関しては首都圏や近畿圏がメーンとのお話でしたが、最近は地方都市でも先進的な機能を持つ物流施設への需要が高まっています。
「そうですね、関東や関西以外にも、名古屋を中心とした中部エリアや福岡、札幌、仙台、広島といった地方の主要都市、政令指定都市については物件に関する情報を集めています。ニーズがある場所では、機会があれば積極的に検討していきたいと考えています」

――最近は物流現場の人手不足などを受け、デベロッパー自身が単に物流施設を開発、提供するだけにとどまらず、ロボットやマテハン設備の導入を支援するところにまで踏み込んでいます。御社はテナント企業の自動化・機械化のニーズにどう対応しますか。
「われわれ自身が取り組むというよりは、まず必要に応じてロボットメーカーなど様々な方をパートナーとしてお客様にご紹介したり、物流施設の設計を機械化しやすいものにしたり、将来の電力使用量増加に備えたりすることを意識していきたいと考えています。中小坪規模の物流施設であっても自動化・機械化を求められる流れはこれからも変わらないでしょうから、要望にお応えできるようにしていきたいですね」

――物流施設マーケットはかねて供給過多への懸念が根強いですが、今後の需要をどう展望されますか。
「私自身、前職時代の6~7年前から『こんなに毎年、大量に物流施設を建設して大丈夫ですか?』と多くの方々に言われ続けてきましたが、今でも需要は旺盛ですし、市場は成長しています。一時的に供給が多くなる時期やエリアが出てくるのはやむを得ないのですが、中長期的に見ていけば、昨今皆さんが仰っているような、EC事業者の成長や自動化・機械化ができる施設がまだ足りていないといった全体の状況を考えれば、需要はまだ十分見込めると思っています。中小型から大型まで幅広く手掛けることによって、いろんなニーズを取り込めます。先行きに関して、あまり心配はしていません。立地や賃料が適正であれば需要は十分追い付いてくるでしょう」

――少子高齢化で日本の人口はこの先も減少していくと見込まれます。そうした中でも先進的な機能を持つ物流施設は引き続き需要があるでしょうか。
「人口が増えなくても老朽化したオフィスビルや住宅を立て替えていかなければいけないのと同様、物流施設もまだまだ古いものが多いですし、われわれが着目している中小規模の物流施設も老朽化した物件の建て替えは進んでいません。もちろん、需要に増減の波はあるでしょうが、基本的にはなくなることはないとみています」

――最近は在宅勤務やテレワークの普及などで、データセンターの需要が増えており、物流施設デベロッパーも開発のノウハウが生かせるということで参入する動きが続いています。御社はいかがでしょうか。
「仰る通り、基本的にデータセンターができる場所は物流施設の開発場所と結構近いところにありますし、視野には入れています」

――将来の資産規模の目標などはありますか。
「特に設けていないですね。既にお伝えした通り、物流施設は大きなものから中小規模のものまで幅広く手掛けていきたいですし、イメージとしては年間3~4件くらいの開発を目指したいとは思いますが、具体的にどれくらいの規模にしなければいけないということはありません」


会社のロゴマーク。社名の「クレド」はラテン語で「志・約束・信条」などを意味し、顧客、パートナー、地域社会など全てのステークホルダーから信頼される企業でありたいとの想いを体現しているという(クレド・アセットマネジメント提供)

「ウェルビーイング」は物流施設の基本的な考え方に

――以前に在籍されていた日本GLPは、1つのエリアに大型の物流施設を集中的に開発するプロジェクト「ALFALINK(アルファリンク) 」に注力しています。そうした大型化の手法はどうお感じになりますか。
「もちろん誰もがああした巨大プロジェクトを手掛けられるわけではありませんし、当社も今のところそうした予定はないですが、大きな土地に複数の物流施設を建ててアメニティ設備も整え、新たな街を創出していくのは非常に有効だと感じます」

――御社が重視されている、働く人の心身の健康や幸福を実現する「ウェルビーイング」の考え方は、物流施設でも一般的になっていくでしょうか。
「基本的な考え方になっていくでしょうね。ウェルビーイングを実現するために新しい取り組みをすると、働く人の快適性や労働生産性の向上につながりますし、そうした取り組みに関心をお持ちのお客様が実際に物流施設へ見学に来られることによって、新たなビジネスにつながる可能性もあります。ウェルビーイングは倉庫の部分だけでなく、オフィスなどのスペースでも重要ですし、物流施設だけれどもオフィスにも特徴がある、と注目していただけることには非常に価値があると思います」

――物流業界は、トラックドライバーの長時間労働規制が強化される「2024年問題」が大きな課題となっています。1人のドライバーで長距離を輸送することが難しくなるため、中間地点でドライバーが交代する「中継輸送」が増えることにより、対応した物流施設が必要になるとも言われます。そうしたニーズの可能性についてはどうご覧になりますか。
「ニーズはあると思いますが、まだ具体的にどのエリアに必要なのか、ということについてははっきりとは見えていないので、引き続き意識していきたいですね」

――物流施設に対する内外の投資家の関心は引き続き高いですか。
「高いですね。そもそも日本の不動産に対する投資自体、海外の投資家から非常にニーズが強いのですが、その中でも物流施設に投資したいという方は多いです。われわれは会社の歴史は浅いですが、物流施設開発の経験者が集まっていますので、そうした期待にはお応えしていけると自負しています」

――数値目標は特にないとのお話でしたが、5年後、10年後に目指したい姿はありますか。
「物流施設に関しては、幅広い業界、業種のお客様に使っていただけるようなものをご提供することで、多くの方々と接点を持てるようにしたいですね。投資に限らず、用地の有効活用に関するコンサルティングも手掛けながら、事業の幅を広げていきたいと思います。既存の倉庫のバッファーとしても、中小規模のものはちょうどいい大きさですし、小売業や卸売業の方からもお問い合わせをいただいています。繰り返しになりますが、中小規模の物流施設で新しい機能をご提供していきたいですね」

(藤原秀行)

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