CBREが首都圏市場リポートで展望、需要は大型化とコンパクトの両面を指摘
シービーアールイー（CBRE）は4月14日、「首都圏の物流需要を牽引するeコマース」と題する賃貸物流施設市場のリポートを公表した。
リポートを担当した同社リサーチの高橋加寿子シニアディレクターは、2019年は首都圏で大規模なマルチテナント型物流施設（LMT）の需要が大きく伸びたことを踏まえ「過去最大の盛り上がりを見せている」と分析。特にeコマース関連の契約面積が拡大しており、今後も新型コロナウイルスの感染拡大で外出を控えるのに伴ってeコマースの利用がさらに促進されることや、食品関係のEC化が進むことが物流施設ニーズをさらに押し上げると展望した。
リポートは19年に首都圏でLMTの新規需要が年間70万坪（約230万平方メートル）と、18年実績の1・6倍に達したと指摘。20年に完成予定のLMT43万坪（約140万平方メートル）に関しても、リポート執筆の時点で入居テナントが決定・内定したのが49・7％に達していると説明、旺盛な需要に言及した。
新規需要の推移※クリックで拡大
テナントの中でもeコマースの存在感が際立っていると解説。具体例として、LMTの契約は18年までは物流業が全体の61％、小売・卸売業が20％で、eコマースは8％にとどまっていたのが、19年の契約・内定分ではeコマースが30％と4倍近くに膨らみ、物流業の44％に次ぐ位置にまで伸びていることを紹介した。
テナント業種※クリックで拡大（いずれもCBREリポートより引用）
eコマースの契約内容を見た場合、全テナント平均では1件当たりの契約面積が約4100坪（1万3500平方メートル）なのに対し、eコマースは約5700坪（1万8800坪）と1・4倍。19年中の契約（内定）に絞ると約6200坪（2万500平方メートル）に及んでいる。
契約規模が大きくなる背景としてリポートは、eコマースが実店舗を持っていないため物流センター設備へ積極的に投資することと、倉庫内の機械化・自動化が急務となっているため一定以上の規模が必要になることの2点を列挙。特に圏央道エリアのeコマースの平均契約面積は8000坪（2万6400平方メートル）を超えているという。
食品のEC化拡大も貢献と予測
同時に、東京ベイエリアではeコマースの平均契約面積が約2300坪（7600平方メートル）と全体的な傾向よりコンパクトになっている点にも触れ、ラストマイル配送のための小拠点需要があると指摘。「賃料の高い同エリアは多種多様な在庫を大量に保管するのではなく、出荷頻度の高い一部の商品保管や、最終配送地に向かう荷物の積み替えが主な使われ方と考えられる」との見解を示している。
経済産業省の調査では食品や飲料、酒類のEC化率が2・6％と全体（6・2％）の半分以下で、事務用品や文房具（40・8％）の15分の1程度にとどまっているため、今後の拡大余地が大きく、食品などの分野のeコマース利用がさらに広がることで都心の住宅地に近い立地でも物流拠点としてのニーズがさらに高まっていくと予想している。
締めくくりとして、新型コロナウイルスの感染拡大で外出自粛の動きが広がる中、「eコマースの利用率や食品分野などの利用範囲の拡大が促進され、物流施設ニーズはさらに押し上げられるだろう。求められる面積は首都圏の内側と外側で大きく異なるものの、eコマースはそのいずれにおいても今後しばらく物流施設を牽引していくことになるだろう」と総括している。
（藤原秀行）
